¿Plusvalía, o expropiación?

POR: JORGE ENRIQUE PAVA QUICENO

La plusvalía, o incremento del valor de un bien por causas extrínsecas a él, está generando un nuevo problema en el desarrollo urbanístico de Manizales, gracias a la improvisación, la corrupción y los efectos de cálculos erróneos en los pocos predios urbanizables que nos dejó el POT de 2017.

Mientras el entonces concejal Carlos Mario Marín gritaba, vociferaba y organizaba espectáculos circenses para su lucha obsesiva en contra de Tierra Viva, en el Concejo de Manizales se vivía uno de los escenarios más funestos de nuestra historia: el mar de corrupción en que navegó el estudio y aprobación del nuevo POT, que recortó nuestras posibilidades de expansión a la medida de los apetitos de algunos concejales (denunciados en su momento), y se expidieron, entre otras, las normas generales para la aplicación de la Participación en Plusvalía en Manizales. Valga decir que este nuevo POT contó con la aprobación de Marín, a quien lo único que le importaba era excluir a “La Aurora” de las zonas de expansión, para mostrarlo como trofeo de su campaña política.

Pues hoy, esta irresponsabilidad está pesando gravemente sobre la cabeza del alcalde y su administración. Gracias a un estudio totalmente alejado de la realidad y sin aparentes sustentos técnicos válidos, se realizaron los nuevos cálculos y reglamentación de la participación en plusvalía en el municipio de Manizales, el cual determinó el mayor valor por metro cuadrado en cada una de las zonas o subzonas beneficiarias de ella. Es decir, se contrató un estudio para justificar el cobro de un nuevo impuesto por el incremento del valor de los predios, y se utilizó una base desfasada, sobrevalorada, injusta e irracional, y un porcentaje alejado de toda posibilidad económica y comercial.

Cundió la irresponsabilidad y, paralelamente, el municipio quedó inmerso en un problema de dimensiones incalculables que, en principio, parece afectar solo a los propietarios de las tierras, pero al final, se convertirá en un problema social de grandes consecuencias.

Supongamos que Usted hereda un terreno cuyo avalúo actual es de 100 millones de pesos. El área es de diez mil metros cuadrados, dentro de los cuales hay parte de una cuenca protegida, y otra en zona riscosa, por lo que de ese terreno solo son aprovechables mil metros cuadrados (el 10 % del terreno). Para efectuar los nuevos cálculos, el contratista tuvo en cuenta el área total del terreno (10 mil metros) y le aplicó un valor ajustado con la plusvalía, determinando que ese terreno valdrá, en el momento de cualquier transacción o explotación, dos mil cien millones de pesos. La plusvalía será de 2000 millones, de los cuales usted tendrá que pagar al municipio 1000 millones (50 %), por el solo hecho de heredarlo.  

Para poder legalizar su herencia Usted tendrá que pagar un valor muy superior a lo heredado, por lo que, en lugar de salir beneficiado con un bien, obtendrá un pasivo impagable. Lo mismo pasará en la venta o en el desarrollo de algún plan urbanístico en alguno de los 312 predios afectados, de acuerdo con la resolución 023-2020, que está plagada de vicios jurídicos, incoherencias y errores procedimentales que obligaron a su suspensión. 

Ante estas aberraciones, la construcción en Manizales quedará paralizada y las escasas zonas de expansión quedarán congeladas. Porque, en la realidad, estamos frente a una expropiación de facto y la ciudad, a corto plazo, será una ciudad rica en porcentajes de bienes recibidos en pago, pero innegociables, inexplotables e inconstruibles. ¡Qué gran negocio tratar de enriquecerse con el fruto del trabajo del ciudadano, mientras se le despoja de unos bienes que quedarán totalmente improductivos!

El estudio mencionado le fue entregado a la administración de Octavio Cardona el 31 de enero de 2019, y permaneció engavetado durante todo el año hasta que, el 5 de diciembre de 2019, se expidió el decreto 644 dejándole a Carlos Mario este entuerto descomunal. Este decreto tardío representa un golpe aleve a la nueva administración que, en medio de su incompetencia, tendrá que encontrarle una solución. De no hacerlo, Manizales quedará prácticamente expropiada, y su desarrollo paralizado en el tiempo. 

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